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只靠房租房東多少年能回本?廈門需要89年 最快的在東北
2019-12-10 15:43

摘要:如想通過租金收回買房成本,哪個城市最輕松?哪個城市壓力最大?諸葛找房近日發布的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》(下稱《報告》)顯示,以年租金收回買房成本情況來看,廈門以89.6年高居榜首,深圳和北京分別為54.9年和54.3年,而哈爾濱只需24.9年。

如想通過租金收回買房成本,哪個城市最輕松?哪個城市壓力最大?諸葛找房近日發布的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》(下稱《報告》)顯示,以年租金收回買房成本情況來看,廈門以89.6年高居榜首,深圳和北京分別為54.9年和54.3年,而哈爾濱只需24.9年。

筆者注意到,四個一線城市的租金回報率均不高于2%,與紐約5%左右的租金回報率差距明顯。據中指院統計,11月份全國100個城市中有40個城市房價環比下跌,較10月份增加了8個。雖然房價下降城市不斷增多,但為何不少城市的租金回報率仍處于低位?在租售比偏低的情況下,買房與租房哪個更劃算?

2019上半年全國大中城市房價售租比(年)

數據來源:諸葛找房數據研究中心

出租回本平均需47.7年

“中國租金回報率我都不好意思說。”11月28日,一直認為中國房地產市場租金回報率水平偏低的SOHO中國董事長潘石屹表示,美國辦公樓租金回報率接近4%,紐約甚至達到5%~6%,而我國的租金回報率偏低,只能是先用低房租吸引顧客、日后再漲的策略。

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。

1∶300~1∶200,這是國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比。而今年上半年,我國50個重點城市的租售比僅為1:592,遠低于國際合理租售比區間水平。

《報告》顯示,在統計的50個全國大中城市中,平均租金回報率為2.2%,處于較低水平。而一線城市中的北京、深圳,租金回報率均僅為1.8%。在50城中,租售比最高的是哈爾濱,租金回報率為4.0,租售比突破1:298,是唯一一個在國際租售比合理區間的城市。

如果以年租金收回買房成本來看,全國50大中城市平均需要47.7年。其中,廈門以89.6年高居榜首,排在第二位的石家莊為65.7年;一線城市中,北京、上海、廣州和深圳分別為54.3年、49.8年、51.4年和54.9年;而排在最后一位的哈爾濱僅需要24.9年。

2019上半年分城市等級租售比情況

數據來源:諸葛找房數據研究中心

從低租售比TOP10城市來看,大多分布在環渤海經濟圈,如石家莊、北京、濟南、天津。諸葛找房對此解釋稱,“這些城市受各種區域利好因素影響,投機性需求較高,房價漲幅快于租金漲幅,因此租售比相對較低。”

高租售比TOP10城市則主要聚集在東北區域,如哈爾濱、沈陽、長春、大連。這是因為近年來東北經濟相對薄弱,對外來人口吸引力不強,房價處于相對低位。但東北省會城市對區域內務工人群的吸引力較強,租賃市場熱度高,租金處于相對高位。

整體來看,一線城市租金與房價差距最大,其次是三四線城市,二線城市的租金與房價差距最小。從變化上看,一線城市的租金回報率微升0.06個百分點,二線及三四線租金回報率均小幅下降。

全國大中城市房價租售比

數據來源:諸葛找房數據研究中心

不過,不少購房者似乎對租金回報率并不是特別看重,而在意更多的是房產增值。

時牧(化名)在北京一家房地產公司工作,在父母資助下,租住房屋一年后他在昌平買下自己的首套房產。

“我是在2015年買的這套房子,當時均價不到3萬元/平方米。2016年和2017年房價漲了不少,現在我們小區的單價接近4萬元/平方米。”

幾年時間,時牧的房子便增值100萬元左右,這樣來看,房租的確不能引起他的關注。

不僅僅是業主,樓盤銷售人員也樂于向潛在購房者渲染樓盤的增值幅度。近期朋友圈中刮起了對比自己2017年和2019年變化的風潮,而不少樓盤項目的銷售人員在向購房者推銷房子時,更多會對比兩年間水泥、鋼材、土地等價格的上漲情況,意在告訴潛在購房者:房價仍在不斷上漲。

但時牧也告訴筆者:“其實想想房價上漲和我也沒有太大關系,我就手里這一套房,賣了我就沒地方住了。再買改善型的吧,別的房子同時也在漲。”

一二線城市租房壓力大

一方面是業主面對較低的租金回報率,另一方面則是租客對高房租的抱怨。

在北京某出版社行業工作的張和(化名)看來,每個月要花費兩千多元(占收入三分之一有余)來承擔房租,的確壓力有些大。“除去房租,每個月需要在交通、飲食等方面開支,還想著存一點錢,稍微有點意想不到的支出,便會感覺又月光了。”

“而我也僅僅是和別人合租的一個三居室,需要和別人共用衛生間和廚房,上下班的時候上衛生間我們都需要掐好點,怕耽誤了別人。”張和有些無奈地說:“我也想整租一人間,但是房租幾乎就要翻倍,有點承擔不起。”

而公職人員楊頌(化名)為了離單位近一些,便在海淀區整租了個一居室,每月租金需要5000元左右,而這幾乎便是她所有的工資收入了,其他支出還需要靠家里來補貼。

2019上半年各經濟圈售租比(年)

數據來源:諸葛找房數據研究中心

“我是希望住得舒心一些,不過房租確實有些高,最近我在考慮尋找一個室友幫我分擔房租。”楊頌告訴筆者。

《報告》顯示,一線城市中的北京、上海、深圳,整租一居室的租金收入比(當地月平均可支配收入/一居室平均租金)分別為89.5%、82.5%、78.1%,合租租金收入比分別為46.2%、43%、37.6%。即使選擇合租的住房模式,在這三個城市的租房成本也達到收入的30%以上。

也就是說,一線城市租客的很大一部分收入都交給了房東。

不僅僅是一線城市,據《報告》,部分二線城市同樣具備租房壓力,如大連、西安、杭州等熱點二線城市整租一居室的租金收入比均大于50%,合租租金收入比也同樣位于高位。西安、杭州近兩年高新科技行業持續發展,外來就業人口吸引力逐漸增強,租房成本進一步提升。

相比較而言,長三角區域的無錫、常州、寧波的租房壓力較小,無論是整租還是合租的方式,租金收入比均位于末位。原因是長三角區域的經濟發展較快,工資水平也處于高位,而當前的租金水平較為合理,因此租房壓力相對較小。

“雖然從租金回報率來看,中國城市普遍偏低,房價、房租發展不均衡。但當前中國居民更為青睞買房的居住模式,即使一線城市,租房比例也不高。” 諸葛找房表示,隨著租賃市場制度的逐漸健全,租賃保障更為完善,以及長租公寓機構化品質化的租房服務,越來越多的年輕人接受租房的住房模式,加之“租購并舉”大力發展住房租賃的政策傾斜,未來新租房時代將逐漸靠近。

責任編輯:馬玲

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